【案情简介】

王某是北京市朝阳区某村村民，农业户口。1996年1月，王某与隔壁邻居张某达成一份宅基地房屋买卖《合同书》，王某花费二千元购买了张某宅基地房屋，合同签约后张某把房屋交付给王某。2019年，张某去世。现王某欲对房屋进行改建，然后因房屋一直没有办理过户，在办理农村房屋施工许可证时张某妻子、儿子不愿意配合。故王某以张某妻子、儿子为被告，向法院提起诉讼，要求确认宅基地房屋买卖合同有效。

【判决结果】

确认王某与张某就位于北京市朝阳区某处的宅基地房屋买卖合同有效。

【律师解读】

当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。农村房屋买卖涉及宅基地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。

《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”； 1999年，国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证” 。2004年12月15日，北京市高级人民法院关于印发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知 》（京高法发[2004]391号） 第二条最后一款规定：（关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 ）“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效” 。本案中，购房者王某与张某系邻居，均属于同一村农业户籍，属于同一集体经济组织成员。因此，王某与李某签订的宅基地房屋买卖《合同书》有效。

关于张某妻子认为房屋属于夫妻共同财产，《合同书》张某妻子未签字，张某无权单独出售房屋的辩解。2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。这意味着合同效力不因无权处分的事实而受影响，该合同仍是有效的。张某妻子以该理由认为涉诉房屋买卖《合同书》无效缺乏事实和法律依据。

综上，人民法院根据以上法律规定和查明的事实作出判决。

大律师办案说法

作者简介

温奕昕律师，中南财经政法大学毕业，北京市盈科律师事务所优秀青年律师和优秀公益律师。《盈科律师一日一法》编辑。自2015年律师执业以来，擅长承办重大、疑难刑事和民事诉讼案，积累丰富的实务经验，承办案件成功率高。相信专业才最有价值，继续秉持“专业”、“精业”的理念为当事人提供高质量的法律服务。温奕昕律师是一名思想者，更是行动派，服务当事人时热情周到，办案时严谨雷厉风行。

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编审：郑好

编发：新媒体头条

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